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부동산 연구소54

LTV 총정리: 생애최초·무주택·다주택자까지 한눈에! (2024년 기준) 주택을 구매할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 바로 주택담보대출비율(LTV)입니다. 내 집 마련이나 부동산 투자를 계획하신다면, 본인의 상황에 맞는 LTV 기준을 정확히 아는 것이 중요합니다.이번 글에서는 생애최초, 서민 실수요자, 무주택자, 1주택자, 다주택자, 매매임대사업자까지, 각각의 조건별로 규제지역과 비규제지역에서의 LTV 기준을 깔끔하게 정리해드립니다. LTV란 무엇인가요?LTV(Loan To Value ratio)는 ‘주택담보대출비율’을 의미하며, 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 뜻합니다. 예를 들어 LTV가 70%라면, 10억 원짜리 아파트를 살 때 최대 7억 원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.LTV는 부동산 시장의 과열을 막고, 차주의 상환 능력을 고려하기 위한 제도입니다. .. 2025. 3. 21.
토허제, 오히려 입성 기회이기도 하다! (강남3구 및 용산) 정부가 3·19대책을 통해 강남3구와 용산구 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하면서, 해당 지역에서의 부동산 거래 환경이 크게 바뀌었습니다. 토지거래허가제가 적용되면 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 경우 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아니라면 사실상 거래가 불가능해집니다. 특히 허가 후 2년 이상 실거주해야 한다는 조건이 붙는 만큼, 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’는 사실상 불가능해집니다. 이처럼 거래 절차가 까다로워지고 실거주 요건까지 강화되면서, 매수 수요는 급격히 줄어들 수밖에 없습니다. 그리고 이는 단기적으로 해당 지역의 아파트 가격에 하방 압력을 줄 가능성이 큽니다. (물론 장기적으로는 토허제가 풀리는 순간 가격은 제자리 찾아갑니다)  수요가 줄면, 매도자는 더 급해진다수요가 줄.. 2025. 3. 21.
DSR을 피하는 대출 전략, 순서가 답이다! 대출을 받을 때 가장 중요한 것은 순서다.DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서, 대출 순서를 잘못 잡으면 예상보다 낮은 한도만 받을 수도 있다.하지만, 대출을 받는 순서를 조정하면 DSR 영향을 최소화할 수도 있다.이번 글에서는 DSR을 피할 수 있는 대출 전략과 최적의 대출 순서를 알아보자.  1. 대출의 종류별 DSR 반영 방식대출을 받을 때 어떤 대출이 DSR에 어떻게 반영되는지 먼저 이해하는 것이 중요하다.대출 종류DSR 반영 방식기타 특징주택담보대출원리금 포함장기 대출일수록 DSR 영향 감소신용대출원리금 포함대출 규모가 크면 DSR 영향 증가전세자금대출일부 제외 가능무주택자일 경우 DSR 적용 제외 가능마이너스 통장(한도대출)한도 기준으로 반영사용하지 않아도 DSR에 영향자동차 할부/기.. 2025. 3. 20.
319대책, 강남3구와 용산 이후 마포·성동·광진·강동으로 풍선효과? 지난 3월 19일 발표된 정부의 부동산 대책, 이른바 ‘319대책’은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 아파트를 대상으로 토지거래허가제를 적용하는 것이 핵심이었다. 이에 따라 해당 지역에서 일정 면적 이상의 아파트를 거래하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 투자 수요의 진입이 차단된다. 정부는 이를 통해 강남권 및 용산구의 아파트 가격 급등을 억제하고, 시장 안정을 도모하려는 의도를 보였다. 하지만 이러한 규제가 오히려 새로운 풍선효과를 불러일으킬 가능성이 높다. 빌라 시장에서의 풍선효과319대책이 시행되자마자 강남 3구와 용산구에서는 빌라(다세대·연립주택) 시장이 급격하게 들썩이고 있다. 아파트 매매가 제한되면서 투자자들이 규제를 피해 상대적으로 자유로운 빌라로 관심을 돌리.. 2025. 3. 20.
토지거래허가제, 아파트 규제의 역효과는? (역효과 속 기회 발견) 2025년 3월 19일, 정부는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 이로 인해 해당 지역에서 아파트를 매매하려면 실거주 목적을 증명하고 관할 구청의 허가를 받아야 한다. 이번 조치는 부동산 시장 과열을 막고 투기를 억제하려는 의도지만, 부작용에 대한 우려도 크다. 특히 아파트가 아닌 빌라(연립·다세대주택)와 단독주택은 규제 대상에서 제외되었기 때문에, ‘풍선효과’가 나타날 가능성이 크다.이번 조치가 가져올 시장 변화와 예상되는 문제점을 자세히 살펴보자.1. 토지거래허가제의 핵심 내용토지거래허가제는 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 허가를 받도록 하는 제도다. 이번 정책은 기존의 토지 면적 기준과 달리, 강남·서초·송파·용산의 .. 2025. 3. 19.
강남은 더 올 생각하지 말아라? (부동산 3.19 대책) 1. 최근 주택시장 동향가격 상승: 서울의 주간 아파트 가격 상승 속도가 빨라지며, 강남3구 중심에서 서울 전역으로 확산 중.거래량 증가: 서울 아파트 거래량이 급증하며, 강남3구는 4주 만에 거래량이 두 배 이상 증가.투자 성향 변화: 강남3구 외 지역 거주자의 매입 비율과 갭투자 비율이 반등.심리적 변화: 주택 가격 상승 기대 심리가 확대되면서 매매수급지수 상승. 2. 시장상황 평가토지거래허가구역 해제 효과: 강남, 송파구 등의 토지거래허가구역 해제 이후 거래가 급증.금리 인하 효과: 기준금리 인하로 인해 대출 부담이 줄어들며 주택시장으로 유동성 유입.공급 감소 우려: 공사비 상승, 부동산 PF 문제 등으로 향후 주택 공급이 줄어들 전망. 3. 주택시장 안정화 방안① 토지거래허가구역 확대 지정강남, .. 2025. 3. 19.
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