땅 증여, 제발 한 번에 주지 마세요. '지분'으로 쪼개야 하는 이유 2가지

"등기비 아까운데 그냥 한 번에 넘기지?"

상담을 하다 보면 부모님들이 흔히 하시는 실수가 있습니다.

'자식한테 땅 주기로 마음먹은 거, 찔끔찔끔 주면 등기비만 더 들고 귀찮지 않나? 그냥 100% 다 넘겨주자!'

 

하지만 공인중개사이자 부동산학도인 제 생각은 다릅니다. 현명한 부모는 땅을 절대 100% 한 번에 주지 않아야 합니다. 마치 피자를 조각내듯, 지분으로 나눠서 주는게 좋습니다. 왜냐고요? 여기엔 '세금'과 '안전장치'라는 두 마리 토끼가 숨어 있거든요. 

 

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이유 1: 부모님을 위한 안전장치 (먹튀 방지)

자식에게 큰 땅을 줬는데, 자식이 사업한다고 홀라당 팔아먹으면 어쩌죠? 부모님들의 가장 큰 걱정이죠.

• 100% 증여 시: 자식 단독 명의이므로 부모 동의 없이 언제든 매도 가능.
• 지분 증여(예: 부모 10% : 자식 90%) 시: 공동명의가 되므로, 자녀 처분을 막는 효과가 발생합니다.

공유지분으로 묶여 있으면, 자식이 자기 지분을 팔고 싶어도 잘 팔 수가 없죠. 산다는 사람이 없을테니까요. 즉, 부모가 단 1%의 지분만 쥐고 있어도, 자식이 땅을 함부로 파는 걸 막는 강력한 브레이크가 생기는 겁니다.

 

이유 2: 자녀를 위한 세금 설계 (세금 할부)

증여세는 누진세율(10~50%)입니다. 한 번에 큰 금액을 주면 최고 세율을 맞습니다. 하지만 지분으로 10년 단위로 쪼개서 주면 어떨까요?

• 예시
  
  • 1차: 10년 전, 땅 지분의 30% 증여 (5천만 원 공제 활용 + 낮은 세율)
  • 2차: 오늘, 땅 지분의 30% 증여 (다시 살아난 5천만 원 공제 활용)
  • 3차: 10년 뒤 나머지 증여

이렇게 '시간차'를 두고 지분으로 넘기면, 증여재산공제(성인 5천만 원)를 10년마다 리필해서 쓸 수 있고, 과세표준을 낮춰서 낮은 세율 구간을 적용받을 수 있습니다. 세금을 할부로, 그것도 싸게 내는 법인 셈이죠.

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불편함이 곧 안전함이다

물론 지분으로 나누면 등기 칠 때마다 법무사 비용 들고 귀찮을 수 있습니다(사실 등기도 셀프등기 하면 돼요). 하지만 그 약간의 불편함이 내 자산을 지키고, 세금을 아끼는 가장 확실한 방법입니다. 사랑하는 자식일수록, 재산은 '조금씩, 천천히' 물려주세요. 그게 서로에게 좋습니다.

 

공동명의→공동명의 소유권이전 셀프등기, 간단 정리!