경매 공부할 때 꼭 알아야 할 말소기준등기·대항력·우선변제권·최우선변제권 완전정리

 

경매 공부를 시작하면 가장 먼저 부딪히는 개념이 바로 말소기준등기, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있습니다.
이 네 가지는 경매 물건의 ‘인수/말소 여부’를 좌우하고, 낙찰가 산정에도 직접 영향을 주기 때문에 반드시 정확히 이해해야 하는 부분인데요. 오늘은 이 네 가지 개념을 표와 사례 중심으로 한 번에 정리해보았으니 처음 공부하시는 분들도 쉽게 이해하실 수 있을 거예요.

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1. 말소기준등기 — 경매에서 가장 중요한 기준선

말소기준등기는 말 그대로 경매에서 어떤 권리까지 말소되는지 결정하는 기준이 되는 등기입니다. 저당권·근저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기·전세권 등 총 6+1개의 권리가 말소기준등기가 될 수 있습니다.

권리들을 날짜순으로 나열했을 때, 이 요건에 해당하는 권리 중 가장 빠른 날짜가 말소기준등기가 됩니다.

이 기준선보다 나중에 잡힌 권리는 경매 낙찰 시 모두 말소되기 때문에 낙찰자는 ‘깨끗한 등기부’를 넘겨받게 되는 것이죠.

 

예를 들어 아래와 같습니다.

• 지상권: 2021.03.12
• 근저당권: 2021.11.12
• 가압류: 2022.06.27
• 가처분: 2023.07.22
• 압류: 2023.08.10
• 경매개시결정등기: 2025.09.19

위 목록에서 말소기준등기 요건을 충족하는 권리 중 가장 빠른 날짜는 지상권(2021.03.12)! 따라서 지상권이 말소기준등기가 되며, 그 이후 등기들은 모두 말소됩니다.

 

 

2. 대항력 — 임차인이 보호받는 기본 권리

대항력은 임차인의 거주기간 보장 + 보증금 보호를 가능하게 하는 권리입니다.

 

대항력 조건은 단 두 가지입니다.

1. 주택 점유
2. 전입신고

두 요건을 갖추는 즉시 대항력이 발생하는 것이 아니라, 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 따라서 이사 다음 날보다 전입신고를 하루 먼저 해두면 더 안전해지는 이유죠.

 

예시로 보면 이해가 빠릅니다.

• 임차인 전입 2025.07.01 / 근저당 2025.08.12 → 임차인은 대항력 있음
• 근저당 2025.07.01 / 임차인 전입 2025.08.12 → 임차인은 대항력 없음
• 근저당 7/7 / 전입 7/7 → 효력 발생이 다음날 0시라 대항력 없음

대항력이 있다는 뜻은 임차인이 배당으로 보증금 전액을 받지 못했을 때 그 잔액을 낙찰자가 인수한다는 의미라서 경매 투자자 입장에서 매우 중요한 판단 요소가 됩니다.

 

 

3. 우선변제권 — 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리

우선변제권은 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권 효력 발생일은 아래 중 가장 늦은 날입니다.

• 주택 점유
• 전입신고
• 확정일자

즉, 확정일자가 아무리 빨라도 전입신고가 늦으면 우선변제권은 전입신고 기준으로 발생하게 됩니다.

 

예시로 살펴볼게요.

• 점유 1/1, 전입 1/1, 확정일자 1/1 → 1/2 0시
• 점유 1/1, 전입 1/2, 확정일자 1/3 → 1/3 9시
• 점유 1/7, 전입 1/7, 확정일자 없음 → 우선변제 불가

또 중요한 점!

보증금이 중간에 증액된 경우, 증액분도 우선변제 받으려면 반드시 새로 확정일자가 필요합니다.

 

실전에서 자주 나오는 케이스도 있습니다.

점유 및 전입 1/5, 확정일자 1/7, 근저당권 1/7 → 우선변제권과 말소기준등기가 같은 날
→ 이 경우 안분 배당(비율대로 나눔)이 이루어집니다.

 

 

4. 최우선변제권 — 흔히 말하는 ‘방공제’의 근거

최우선변제권은 임차인 보호를 위해 만든 제도로 보증금의 일부(소액임차보증금)를 모든 권리자보다 최우선으로 변제받는 권리입니다.

 

요건은 다음 세 가지입니다.

1. 기준금액 이하의 보증금(지역별 상이)
2. 경매개시결정등기 전에 대항력 구비
3. 배당요구(사실상 필수)

대출 받을 때 은행에서 ‘방공제’라고 하여 보증금을 공제하는 이유가 바로 이 최우선변제권 때문입니다. 최우선변제권은 지역·보증금 구간별로 금액이 조금씩 달라 다음 글에서 구체적으로 정리해드릴게요.

 

 

마무리 — 네 가지 권리를 알면 경매 구조가 보입니다

말소기준등기, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권은 경매 투자에서 가장 기본이면서도 가장 중요한 개념입니다.
특히 임차인의 권리관계는 낙찰가 결정에 직접적인 영향을 주기 때문에 표·사례 중심으로 꼼꼼하게 익혀 두시면 실제 경매 물건을 볼 때 훨씬 수월해지실 거예요. 궁금하신 내용 있으면 언제든 편하게 요청해 주세요!