재건축·재개발 투자에 관심이 있는 분들이라면 한 번쯤은 “조합원 지위 양도 제한”이라는 말을 들어보셨을 것입니다. 특히 1015 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정된 지역의 경우, 조합 설립 인가 이후에는 일반적인 매매가 사실상 불가능해집니다. 하지만 몇 가지 법적 예외 사유에 해당한다면, 조합 설립 인가 이후라도 조합원 지위를 양도할 수 있습니다.
오늘은 이 내용을 한눈에 이해할 수 있도록 예외 9가지 상황과 함께 깔끔하게 정리해드리겠습니다.
1. 조합설립 인가 이전: 매매 자유
가장 기본적인 원칙부터 말씀드리면, 조합설립 인가 전에는 매매가 자유롭습니다.
아직 조합이 성립되지 않은 상태이기 때문에 조합원 지위라는 개념이 존재하지 않으며, 일반적인 부동산 거래와 동일하게 사고팔 수 있습니다.
2. 조합설립 인가 이후, 양도가 가능한 예외 9가지
조합설립 인가 이후에는 원칙적으로 매매가 금지되지만, 아래 9가지 예외 사유에 해당할 경우에는 조합원 지위 양도가 가능합니다.
1. 세대 1주택자가 장기 보유 또는 거주
1주택을 10년 이상 보유하거나 5년 이상 실거주했다면, 관리처분계획 인가 전까지는 양도할 수 있습니다.
2. 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가 미신청
인가 후 3년이 지나도 사업시행인가 신청이 없을 경우, 3년 이상 소유했다면 양도가 가능합니다.
3. 사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못한 경우
사업시행인가 후 3년이 지나도록 착공하지 못하면, 역시 3년 이상 소유한 경우 양도할 수 있습니다.
4. 착공 후 3년 이상 준공 지연
착공 이후 3년이 지나도 준공이 되지 않은 경우, 3년 이상 보유했다면 양도가 가능합니다.
5. 세대원 모두 타 시·군으로 이주
생업, 질병(장기 요양 등), 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 사업구역 외 지역으로 이사할 때 가능합니다.
6. 상속으로 주택을 취득 후 전원 이주
상속받은 주택으로 세대원 모두가 이주하면 양도할 수 있습니다.
7. 해외 이주 또는 2년 이상 체류
세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우, 비자나 체류 증빙 서류를 제출하면 양도 가능합니다.
8. 경매·공매로 매수한 경우
금융기관의 채무불이행으로 인한 경매·공매 시에는 조합원 지위 승계가 가능합니다.
단, 개인 간 채권(예: 대부업체 채권)에 의한 경매는 불가하므로 조합의 동의가 필요할 수 있습니다.
9. 투기과열지구 지정 전 계약 체결
투기과열지구로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고, 지정일로부터 60일 이내에 거래신고를 완료했다면 양도 가능합니다.
정리하자면, 조합설립 인가 이전에는 매매가 자유롭지만, 인가 이후에는 위의 9가지 예외에 해당하지 않으면 사실상 거래가 불가능합니다.
재건축이나 재개발 투자는 장기전이기 때문에, 매매제한 시점과 예외 조건을 정확히 이해하고 진입해야 합니다. 특히 ‘조합설립 인가일’과 ‘투기과열지구 지정일’을 헷갈리지 않도록 주의하셔야 합니다.
복잡한 규제 속에서도 법적으로 허용된 범위 내에서 안전하게 투자하신다면, 불필요한 리스크를 줄이고 좋은 기회를 잡을 수 있을 것입니다.
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