부동산을 바라보는 눈을 기를 때, 단순히 "브랜드 아파트냐", "신축이냐", "대단지냐" 같은 겉모습에만 집중하다 보면 놓치기 쉬운 본질이 있습니다.
아래 그래프 한 장은, 우리가 얼마나 그 본질을 자주 기억해야하는지를 다시금 일깨워 주는 그래프입니다. 이 그래프는 용인 수지구에 위치한 두 아파트의 매매가 흐름을 비교한 것입니다. 하나는 2005년 준공된 신봉동의 신봉마을 자이2차, 다른 하나는 1995년 준공된 풍덕천동의 한국아파트입니다. (모두 국평 기준)
대단지에 브랜드 프리미엄까지 갖춘 신봉마을자이2차보다, 10년 이상 오래된 구축 아파트인 한국아파트의 평당 매매가가 현재는 더 높게 형성되어 있습니다. 자이2차는 1,600세대가 넘는 대단지이자 자이 브랜드, 비교적 신축인(지하주차장, 지상조경 등) 2005년식인데도 평당 2,090만 원. 반면, 한국아파트는 400세대 규모의 소규모 단지이자 30년 가까운 구축임에도 평당 2,640만 원.
특히, 2000년대만 하더라도 신봉마을 자이2차 아파트가 더 비쌌습니다. 어느 순간 가격이 비슷해지더니 지금은 풍덕천동 한국아파트가 더 비싼 상태로 격차는 더 벌어지고 있습니다.
(2000년대 수지는 버블7이라고 하여 인기 거주지였습니다. 특히 수지 성복동, 신봉동은 중대형 평수의 단지들이 많아서 나름 강남, 분당에서도 많이 이사오시기도 하던 부촌이었죠. 뭐 그때 강남 팔고 저기로 오신 분들은 지금 땅을 치고 후회하시겠지만요)
1. 입지의 힘을 이야기하지 않을 수 없습니다.
신봉마을자이2차가 위치한 신봉동은 수지 외곽에 가까운 지역으로, 지하철 접근성이 떨어지고 대중교통은 버스에 의존하는 편입니다. 반면 풍덕천동은 수지구청, 중심상권과 인접하고, 분당선과 신분당선의 역세권 수혜를 받는 곳입니다. 이처럼, 단지 내부의 조건이 아무리 좋아도 입지가 받쳐주지 않으면 시장에서 그 가치를 온전히 인정받기는 어렵습니다. 이런 점에서 "입지가 모든 걸 이긴다"는 부동산의 오래된 진리를 이 그래프가 보여주고 있었습니다.
2. 또 하나 주목할 점은 재건축 기대감이 시장에 미치는 영향입니다.
1995년식의 한국아파트는 노후화가 진행되었지만, 그만큼 재건축 가능성에 대한 기대감도 큽니다. 특히 입지가 좋고, 도심 인접성이나 상권 접근성이 뛰어난 구축 아파트는 시장에서 '언젠가는 더 좋아질 자리'로 인식되며 프리미엄을 형성하게 됩니다. 그에 반해, 자이2차는 아직 재건축 논의를 하기엔 애매한 단지입니다. 즉, 재건축 기대가 있는 구축은 높은 시장 가치를 인정받을 수 있다는 사실을 확인할 수 있었던 대목입니다.
3. 마지막으로 눈여겨볼 점은 교통 인프라의 위력입니다.
대단지든 브랜드든, 최근 시장에서는 '지하철이 가까운가'가 가치 판단의 핵심이 되고 있습니다. (그리고 여긴 강남을 바로 가는 '신분당선'노선입니다!) 요즘 수요자들은 단지 내부의 평면이나 커뮤니티 시설도 중요하게 생각하지만, 근본적으로 '출퇴근이 얼마나 편한가', '대중교통 접근성이 좋은가'를 기본으로 두고 생각합니다. 이런 맥락에서 보면, 신봉동이라는 입지의 한계가 자이2차의 장점을 상쇄하고 있다고 볼 수 있습니다.
그래프 한 장이 보여주는 이 흐름 속에는, 부동산 시장의 본질이 담겨 있습니다.
▶ 입지가 브랜드·대단지보다 중요하고 ▶ 재건축 기대감이 브랜드·대단지의 애매한 년수의 구축 아파트를 이기기도 하며 ▶ 교통은 결국 입지를 정의하는 가장 큰 요소라는 것.
결국 부동산은 단순히 '좋아 보이는 아파트'를 찾는 것이 아니라, 좋은 자리에 위치한, 앞으로도 시장에서 살아남을 수 있는 아파트를 찾는 일이 되어야 한다는 것을 다시금 느끼게 됩니다.
제 20대의 생활터전이었던 신봉마을 자이2차 아파트를 소개했습니다. 가격상승여력 측면에서는 다소 아쉬움이 있을 수 있지만, 여기는 직접 실거주하실 분들한테는 가성비 짱인 아파트입니다(성복, 신봉동의 중대형 평수 대단지들 모두). 서울 출퇴근 안하고 지하철보다는 차량을 이용하는 분들은 이러한 아파트의 넓은 평수에 인테리어 싹 새롭게 하고 살면 삶의 질도 올라갈 겁니다. 저도 사실은 (서울 직장만 아니면) 저런데 가서 넓게 살고 싶네요^^
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