친척이 증여 받은 20억짜리 땅, 배 아파서 분석해 봤습니다 (ft. 자연취락지구)

"시골 맹지인 줄 알았는데..."

어제 친척분에게 소식을 하나 들었습니다. 이번에 수도권 인근에 땅을 증여받으셨다더군요. 위치를 보니 양옆으로 신도시가 빽빽한데, 딱 그 사이에 낀 오래된 시골 마을이었습니다.
 
속으로 생각했죠. '에이, 저기 개발 안 된 자투리땅이네. 논밭이고... 규제 묶여서 뭐 하기도 힘들겠다.'
 
그런데 등기부와 토지이음을 떼보고 네이버부동산 시세를 보고 제가 그만... 말을 잃었습니다. 평당 가격이 상상 초월, 합쳐서 약 20억.
이유는 딱 하나, 그 땅의 용도지역 위에 적힌 여섯 글자 "자연취락지구" 때문이었습니다. 대체 이게 뭐길래, 못생긴 시골 땅을 '금싸라기'로 만드는 걸까요? 공인중개사이자 부동산학도인 제가 그 비밀을 풀어드립니다.
 

1. 자연취락지구, 도대체 뭔가요?

부동산 공법 책 펴면 나오는 딱딱한 정의는 이렇습니다.
"녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정하는 지구"
 
도시 외곽에 나가보면 논밭이나 산이 있죠? 여기는 원래 집 짓는 게 엄청 까다롭습니다. 그런데 그 안에 옛날부터 사람들이 옹기종기 모여 사는 마을이 있다면? "야, 여기는 사람 사는데 너무 불편하게 하지 말고, 집도 좀 크게 짓고 슈퍼마켓도 짓게 좀 봐주자!" 하고 나라에서 규제 완화 도장을 쾅 찍어준 곳. 그게 바로 자연취락지구입니다.
 

2. 어디에 숨어 있나요? 

이게 아무 데나 생기는 게 아닙니다.
 
어떤 땅 위에?
- 주로 녹지지역(도시 외곽 숲이나 들판), 관리지역(도시 될랑 말랑 하는 곳), 농림지역(농사짓는 곳) 안에 있는 마을에 지정됩니다.
어떤 모습으로?
- 집 한두 채 있다고 해주지 않습니다. 보통 주택이 10호 이상 밀집된 지역에 지정됩니다. 그래서 지도로 봤을 때, 논밭 한가운데 집들이 섬처럼 뭉쳐 있는 곳이 있다면 자연취락지구일 확률이 매우 높습니다.
 

3: 왜 '치트키'라고 불릴까?

친척분이 받은 땅이 비싼 이유가 여기서 나옵니다.
 
☆ 건폐율 마법: 보통 녹지지역은 건폐율이 20%입니다. 100평 땅에 바닥면적 20평짜리 집밖에 못 짓죠. 남은 80평은 그냥 마당으로 놀려야 합니다. 하지만 자연취락지구는? 건폐율이 최대 60%까지 올라갑니다. 같은 땅인데 건물 바닥 면적을 3배나 더 넓게 쓸 수 있다는 뜻입니다.
☆ 용도의 자유: 게다가 단독주택은 물론이고, 일반 음식점, 카페, 의원, 심지어 동네 목욕탕까지 웬만한 근린생활시설은 다 허가가 납니다.
 

4. 신도시 사이의 '알박기' 같은 입지

땅 위치를 보세요. 양주 옥정지구와 고읍지구라는 거대한 신도시 사이에, 아직 개발되지 않은 옛날 마을이 그대로 남아있죠?
이런 곳이 자연취락지구 혜택을 받으면? 신도시 사람들은 답답한 아파트 숲을 벗어나고 싶어 합니다. 차 타고 10분만 나오면 있는 '한적한 시골 뷰의 대형 베이커리 카페'나 '가든형 고깃집'. 바로 이런 땅에 지어지는 겁니다. 주택지로도 좋지만, 상권으로서의 잠재력 때문에 땅값이 아파트 못지않게 뛰는 거죠.
 

5. 마무리: 흙 속의 진주를 찾는 눈

배는 좀 아프지만, 저도 한 수 배웠습니다. 여러분도 교외로 드라이브 가실 때, 논밭 사이 뜬금없이 모여 있는 마을이 보이면 그냥 지나치지 마세요. 토지이음 켜서 '자연취락지구'인지 꼭 확인해보시길 바랍니다. 그곳에 20억의 기회가 숨어 있을지 모르니까요.
 
 

<토지이음 검색 방법>