2026년 새해 벽두부터 청약 시장이 뜨겁습니다. 특히 "서울 신축이냐, 경기 핵심지 대장이냐"를 두고 고민하게 만드는 두 단지, <드파인 연희>와 <수지자이 에디시온>이 화제의 중심입니다.
재밌는 건 두 곳의 84타입(국평) 예상 분양가가 약 15억 원대로 짠 듯이 비슷하다는 점입니다.
하지만 지도를 펴놓고 주변 시세를 하나하나 뜯어보니, 결론은 명확했습니다. 오늘은 감성이 아닌 '숫자'로 이 두 단지의 청약 가치를 냉정하게 분석해 봅니다.
1. 드파인 연희: "형님보다 비싼 아우, 괜찮을까?"
먼저 서울 서대문구의 야심작, 드파인 연희입니다. 하이엔드 브랜드를 달았고 숲세권이라는 장점이 있죠. 하지만 투자자라면 지도에 찍힌 '가격표'부터 봐야 합니다. (근데 사실 '드파인'이 자칭 하이엔드이지, 시장에서 인식하는 하이엔드는 아니죠^^)
지도를 보면 충격적인 사실이 보입니다.
- DMC파크뷰자이 (가재울 대장): 14.8억 원 (최근 RR 실거래 16.1억 원, 호가 17억 원~)
- 연희파크푸르지오 (바로 옆단지): 10.8억 원 (최근 실거래 11.75억 원, 호가 11.9억 원~)
- 드파인연희 (분양가): 15억 원대
(실거래 평균 기준) 보이시나요? 서대문구의 대장주이자 4,300세대 평지 대단지인 'DMC파크뷰자이'보다 분양가가 비쌉니다. 입지는 파크뷰자이가 훨씬 우위(평지, 인프라)인데도 말이죠.
최근 DMC파크뷰자이 RR 실거래가인 16.1억 원과 비교하면 조금 싸지만, DMC파크뷰자이의 위치, 대단지, 상권, 초품아, 학원가, 균질성과 비교한다면... 글쎄요.
사실 드파인연희와 비교대상으로 봐야하는 건, 연희파크푸르지오입니다. 입지가 비슷하기 때문이죠. 고가도로로 단절된 위치, 학군과 상권, 균질성 없는 입지가 비슷하죠. 다만 가좌역이 더 가까운 건 연희파크푸르지오보다 나은 점입니다.
그런데 놀라운 건 바로 옆 '연희파크푸르지오'와의 격차입니다. 입지 조건(언덕, 비역세권)이 쌍둥이처럼 닮은 이 단지는 현재 10.8억 원입니다. 최근 가장 높은 실거래가인 11.75억 원과 비교하고 신축 프리미엄을 인정한다 해도, 무려 3.25억 원이나 더 주고 들어가는 셈입니다.
Insight: 안전마진이 '0'이 아니라 '마이너스(-)'입니다. 미래 가치(서부선 등)를 5년 치 이상 미리 당겨와서 비싸게 사는 꼴입니다. 당장 돈 있는 분들은 주변 DMC파크뷰자이나 DMC래미안이편한세상을 사세요!
Recommendation: 계약금으로 '시간'을 벌 분들에게는 추천! 요즘 이와 비슷한 급지의 서울에 갭투자하려면 최소 6억 원 이상은 필요할 텐데, 여기는 중도금 대출만 가능하다면(투기과열지구라 이거 꼭 확인 필요) 계약금 10%만 넣고 2029년까지 끌고 갈 수 있어요! 그러니 상대적으로 적은 초기 자금으로 서울 신축을 미리 '예약'하실 실거주자 분들에게 추천합니다!!
2. 수지자이 에디시온: "수지 대장을 이겨먹는 가격?"
다음은 경기 남부 학군/교통의 핵심, 용인 수지구입니다. 강남 접근성은 서울 강북보다 낫다는 곳이죠.
여기서도 가격의 위계가 무너진 모습이 포착됩니다.
- 성복역롯데캐슬골드타운 (수지 끝판왕): 15.2억 원 (최근 실거래 15.75억 원)
- 래미안수지이스트파크 (바로 옆단지): 11.6억 원 (최근 실거래 11.9억 원, 호가 12.5억 원~)
- 수지자이에디시온 (분양가): 15.2억 원 (예상)
수지 집값을 지탱하는 건 '신분당선'입니다. 비 안 맞고 강남역까지 쏘는 초역세권+몰세권 대장주(성복역롯데캐슬골드타운 )가 15.2억인데, 역에서 더 먼 신축이 15.5억이라니요.
동천역까지 800m 정도라서 역세권이라 하기 약간 좀 애매한 위치죠. 자차로 분당이나 서울 진입은 수지 어느 곳보다 가깝긴 한데, 보통 교통을 따질 땐 지하철 기준으로 보니까요. 그렇다고 주변에 학교가 있는 것도 아니고 학원가도 가깝지 않고요. 사실 주변은 물류창고들이 많거든요.
Insight: 구축밭에 들어서는 귀한 신축인 건 맞지만, 지역 내 절대 대장(King) 보다 비싼 가격은 납득하기 어렵습니다. 상승장에서야 키 맞추기를 하겠지만, 하락장이 오면 방어력은 대장주가 훨씬 좋습니다.
Recommendation: "죽어도 신축"을 외치는 분들에게는 유일한 대안! 계약금 10%로 분당/판교 생활권을 예약할 수 있다는 건 분명 매력적입니다. 하지만 '가성비'를 따지는 투자자라면 글쎄요? "이 가격이면 성복역 롯데캐슬 가고도 돈이 남는데, 굳이 왜 여길..."이라는 의문은 지울 수 없네요.
결론: 15억, 어디에 써야 할까?
지도는 거짓말을 하지 않습니다. 현재 시장은 "서울 DMC 대장 15억, 수지 대장 15억이 적정가"라고 말해주고 있습니다.
그런데 대장보다 입지가 떨어지는 곳들의 분양가는 이 펀더멘털을 무시하고 15억대를 부르고 있습니다.
저라면 이 소중한 청약 통장을 아끼고, 차라리 이렇게 하겠습니다.
- 가성비 전략: 서울 등기를 원한다면 <연희파크푸르지오(10.8억)>를 매수합니다. 옆 단지 드파인이 입주해서 시세를 끌어주면, 3~4억 원의 갭은 빠르게 메워질 것입니다. 수익률 면에서 압승입니다.
- 안전제일 전략: 수지를 원한다면 <성복역 롯데캐슬(15.2억)>을 삽니다. 비슷한 돈이라면 무조건 입지가 더 좋은 '대장'을 잡는 게 부동산 투자의 불문율입니다.
그럼에도 불구하고 계약금 1억 원대로 '서울 중급지 신축'이나 '경부축 핵심지 신축'을 선점하고 싶다면, Go 하셔도 좋습니다.
단, 단기 차익은 잊고 세월을 낚는 강태공의 마음으로 진득하게 오래 들고 계실 생각으로 들어가세요!!
'부동산 연구소' 카테고리의 다른 글
| 사학연금 든든하다고 개인연금 안 하세요? (절세 '세테크' 3대장) (0) | 2026.01.07 |
|---|---|
| 새해부터 문고리 수리비 12만 원 청구됨... 집주인인 제가 '쿨하게' 낸 이유 (ft. 임대인의 수선의무) (1) | 2026.01.03 |
| 10억 증여, 아들 말고 '손주'에게 주면 세금 9천만 원 아낀다? (세대생략증여 계산 비교) (2) | 2026.01.03 |
| 땅 증여, 제발 한 번에 주지 마세요. '지분'으로 쪼개야 하는 이유 2가지 (0) | 2025.12.30 |
| 20억 땅 받고 세금 낼 돈 없다고요? 땅 지키고 세금 덜 내고 늦게 내는 3가지 방법! (0) | 2025.12.29 |
