"집주인 세금 올리면 집값 잡힐까?" 경제학이 말해주는 불편한 진실 (조세의 전가와 탄력성)

세금 폭탄, 누가 진짜로 맞을까?

요즘 뉴스를 보면 정부가 부동산 시장 안정을 위해 보유세나 양도소득세 같은 세금을 강화한다는 이야기를 자주 접합니다. 많은 분들이 이렇게 생각하곤 하죠

집주인들 세금 많이 내게 하면, 무서워서 집 팔거나 가격 내리겠지?

 

하지만 경제학을 조금만 들여다보면, 이것이 얼마나 순진한 생각인지 알 수 있습니다. 경제학에는 '조세의 전가(Tax shifting)'라는 개념이 있기 때문입니다. 오늘은 고등학교 의무교육에서 깊게 다루지 않아 많은 사람들이 놓치고 있는, 그러나 내 월세와 전세금에 직결되는 '세금의 진짜 주인'에 대해 이야기해보려 합니다

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핵심 개념: 세금은 '내는 사람'과 '부담하는 사람'이 다르다

경제학 원론에서 가장 먼저 배우는 충격적인 사실 중 하나는 '법적으로 세금을 내는 사람(납세자)과, 실제 주머니에서 돈이 나가는 사람(담세자)은 다르다'는 것입니다

 

정부가 집주인에게 보유세 100만 원을 부과했다고 칩시다. 집주인은 이 100만 원을 고스란히 자신의 지갑에서 낼까요? 아닙니다. 시장의 원리에 따라 이 세금의 일부, 혹은 전부를 세입자에게 떠넘깁니다. 이것을 조세의 전가라고 합니다.

 

그렇다면 누가 더 많이 부담하게 될까요? 여기서 '탄력성(Elasticity)'의 개념이 등장합니다

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탄력성 게임: 아쉬운 사람이 우물을 판다 (혹은 세금을 낸다)

경제학적으로 세금 부담의 승패는 '누가 더 탄력적인가?(=누가 더 힘이 센가?)'에 달려 있습니다. 쉽게 말해 '누가 더 선택지가 많고, 가격 변화에 민감하게 반응할 수 있는가?'의 싸움입니다

 

- 수요가 비탄력적이다: 가격이 올라도 살 수밖에 없다. (선택권이 없음, 필수재)

- 공급이 탄력적이다: 가격이 안 맞으면 안 팔거나 다른 곳에 투자하면 된다. (선택권이 있음)

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분홍색: 세입자 부담분, 녹색: 집주인 부담분

 

부동산 시장에 대입해 볼까요?

1. 세입자 (수요자): 주거는 '필수재'입니다. 당장 살 곳이 없으면 길거리에 나앉아야 합니다. 월세가 올랐다고 해서 "그럼 안 살래"라고 할 수 없습니다. 즉, 비탄력적(아쉬운 입장)입니다

2. 집주인 (공급자): 세금이 오르면 임대료를 올려서 세금을 충당하거나, 정 안되면 매도하고 주식이나 채권 등 다른 자산으로 갈아탈 수 있습니다. 상대적으로 세입자보다는 탄력적(선택권이 있는 입장)입니다

 

결론: 경제학 원칙상 세금은 비탄력적인 쪽(아쉬운 쪽)이 더 많이 부담하게 됩니다

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현실 적용: '집주인 때리기' 정책의 역설

정부가 집주인을 겨냥해 세금을 올리면 어떤 일이 벌어질까요?

 

1. 정부: "다주택자 세금 강화!"

2. 집주인: "세금이 늘었네? 수익률 보전해야지." (세금을 비용으로 인식)

3. 시장 반응: 전세의 월세화 가속, 혹은 월세 가격 인상

4. 최종 결과: 늘어난 세금만큼(혹은 그 이상) 세입자의 주거비가 상승함

 

결국 정부가 의도했던 '집주인의 고통'은 슬그머니 '세입자의 고통'으로 전이됩니다. 집주인은 단지 징세의 중간 전달자 역할만 하게 되는 셈이죠.

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경제 원리를 알아야 내 돈을 지킨다

'부자들에게 세금을 더 걷자'는 구호는 감정적으로는 시원할지 몰라도, 경제학적으로는 의도와 정반대의 결과를 낳기 쉽습니다. 특히 주택처럼 대체 불가능한 필수재 시장에서는 더욱 그렇습니다.

 

무조건적인 세금 인상이 시장을 안정화시킬 것이라는 믿음은, 마치 물이 위에서 아래로 흐르는 중력을 거스르겠다는 것과 같습니다. 우리가 경제학적 사고를 해야 하는 이유는, 정책의 화려한 겉포장이 아니라 그 속에 숨겨진 '비용의 청구서'가 결국 누구에게 날아올지 꿰뚫어 보기 위함입니다.

 

지금 여러분의 전세금이나 월세가 오르고 있다면, 그것은 어쩌면 누군가가 쏘아 올린 '세금 화살'이 돌고 돌아 여러분에게 꽂힌 것일지도 모릅니다.

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요약 (Key Takeaways)

- 조세의 전가: 세금은 법적 납세자가 아닌, 경제적 힘의 논리에 따라 최종 부담자가 결정된다

- 탄력성의 법칙: 선택권이 적고 아쉬운 쪽(비탄력적)이 세금을 더 많이 부담한다

- 부동산 시장의 현실: 주거는 필수재이므로 세입자가 비탄력적이다. 따라서 보유세 인상은 세입자의 주거비 상승으로 이어질 가능성이 매우 높다