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[심층분석] 드파인 연희 청약: 16억 분양가가 '기회'인 이유 (ft. 주변 시세 완벽 정리) 1. 핵심 요약 (Executive Summary)시장 상황: 광명 철산자이(18.5억 설), 길음 롯데캐슬(17억 설) 등 서울/수도권 주요 단지들이 신고가를 경신하며 강력한 매수세(불장)가 유입되고 있습니다.가격 매력도: 서대문구 대장주인 DMC파크뷰자이(16.7억 설) 대비 드파인 연희 분양가(약 15~16억)는 신축 프리미엄을 고려할 때 합리적인 구간에 진입했습니다.청약 전략: 84㎡(국평)는 고가도로 소음 및 저층 리스크가 치명적이므로, 상품성과 환금성이 높은 59㎡ 타입을 주력으로 공략해야 합니다. 2. 비교군 분석: 드파인 연희의 적정 가치는?비교 그룹단지명입주84㎡ 시세(호가/거래설)분석 (Insight)상승 견인 (Trigger)철산자이 더 헤리티지2025년18.5억 원경기 광명이 18억.. 2026. 1. 16.
안전마진 실종 사건: 주변 시세 10.8억인데 분양가 15억대? (드파인 연희 vs 수지자이에디시온) 2026년 새해 벽두부터 청약 시장이 뜨겁습니다. 특히 "서울 신축이냐, 경기 핵심지 대장이냐"를 두고 고민하게 만드는 두 단지, 와 이 화제의 중심입니다. 재밌는 건 두 곳의 84타입(국평) 예상 분양가가 약 15억 원대로 짠 듯이 비슷하다는 점입니다.하지만 지도를 펴놓고 주변 시세를 하나하나 뜯어보니, 결론은 명확했습니다. 오늘은 감성이 아닌 '숫자'로 이 두 단지의 청약 가치를 냉정하게 분석해 봅니다.1. 드파인 연희: "형님보다 비싼 아우, 괜찮을까?"먼저 서울 서대문구의 야심작, 드파인 연희입니다. 하이엔드 브랜드를 달았고 숲세권이라는 장점이 있죠. 하지만 투자자라면 지도에 찍힌 '가격표'부터 봐야 합니다. (근데 사실 '드파인'이 자칭 하이엔드이지, 시장에서 인식하는 하이엔드는 아니죠^^) 지.. 2026. 1. 10.
사학연금 든든하다고 개인연금 안 하세요? (절세 '세테크' 3대장) 우리의 착각교직원(또는 공무원)들의 가장 큰 장점, 바로 '사학연금'이죠."죽을 때까지 월급처럼 나오는데 굳이 개인연금을 또 들어야 해?"저도 얼마 전까지는 이렇게 생각했습니다. 금융기관 배 불려주는 것 같기도 하고요. 하지만 경제 공부를 하다 보니 제가 큰 걸 놓치고 있었습니다. 개인연금은 '노후 준비'가 아니라 '당장 돈을 버는 확정 수익 투자처'였습니다. 오늘은 저 같은 사학연금 수령자들도 꼭 챙겨야 할 절세 3대장(연금저축, IRP, ISA)을 정리해 드립니다.1. 왜 개인연금인가? ① 세액공제는 곧 '16.5% 확정 수익'이다우리는 연말정산을 하죠. 개인연금 계좌에 돈을 넣으면 연말에 최대 16.5%를 돌려줍니다. 요즘 세상에 원금 보장되면서 16.5% 수익 주는 상품 있나요? 없습니다. 나중.. 2026. 1. 7.
새해부터 문고리 수리비 12만 원 청구됨... 집주인인 제가 '쿨하게' 낸 이유 (ft. 임대인의 수선의무) 새해 복 많이 받으라더니... 고지서가 날아왔다?새해 첫 평일, 부동산 사장님에게서 연락이 왔습니다."사장님 새해 복 많이 받으세요~" 하길래 기분 좋게 덕담 나누나 했는데... 사진 폭탄이 날아옵니다. 문고리가 뚝 떨어져 나간 사진... 😱 세입자분이 직접 고쳐보려다 실패했고, 사람 부르니 출장비 포함 12만 원이라고 합니다. 보통 집주인이라면 순간 고민할 겁니다. "아니, 문고리는 쓰다가 망가진 거니까 세입자가 내야 하는 거 아냐?" 하지만 저는 1초 만에 답장했습니다. "안전하게 사람 불러서 교체하시고, 계좌 주세요. 제가 냅니다." 문고리 고장, 누가 내야 할까? (법적 쟁점)공인중개사 공부할 때 배운 민법 623조 임대인의 수선의무를 꺼내봅시다. * 대원칙: 주요 설비(보일러, 누수 등)는.. 2026. 1. 3.
10억 증여, 아들 말고 '손주'에게 주면 세금 9천만 원 아낀다? (세대생략증여 계산 비교) 30% 할증과세의 오해와 진실"손주에게 바로 증여하면 세금을 30%나 더 내야 한다던데, 손해 아닌가요?" 증여세 얘기를 하다 보면 열에 아홉은 이렇게 물어봅니다. 네, 맞습니다.우리 세법에서는 자녀 세대를 건너뛰고 손주에게 바로 증여할 경우 '세대생략 할증과세'라고 하여 산출세액의 30%를 더 부과합니다. 하지만 단언컨대, '할증을 맞더라도 손주에게 주는 게 무조건 이득'인 경우가 많습니다. 왜냐구요? 세금을 '두 번' 내는 것보다는 할증 붙여서 '한 번' 내는 게 훨씬 싸기 때문입니다. 오늘은 현금 10억 원을 예로 들어, 자녀를 거쳐서 줄 때와 손주에게 바로 줄 때 세금 차이가 얼마나 나는지 완벽하게 시뮬레이션해 드리겠습니다.1. 증여 루트별 세금 시뮬레이션 (10억 원 기준)계산의 편의를 위해 성.. 2026. 1. 3.
땅 증여, 제발 한 번에 주지 마세요. '지분'으로 쪼개야 하는 이유 2가지 "등기비 아까운데 그냥 한 번에 넘기지?"상담을 하다 보면 부모님들이 흔히 하시는 실수가 있습니다.'자식한테 땅 주기로 마음먹은 거, 찔끔찔끔 주면 등기비만 더 들고 귀찮지 않나? 그냥 100% 다 넘겨주자!' 하지만 공인중개사이자 부동산학도인 제 생각은 다릅니다. 현명한 부모는 땅을 절대 100% 한 번에 주지 않아야 합니다. 마치 피자를 조각내듯, 지분으로 나눠서 주는게 좋습니다. 왜냐고요? 여기엔 '세금'과 '안전장치'라는 두 마리 토끼가 숨어 있거든요. 이유 1: 부모님을 위한 안전장치 (먹튀 방지)자식에게 큰 땅을 줬는데, 자식이 사업한다고 홀라당 팔아먹으면 어쩌죠? 부모님들의 가장 큰 걱정이죠.100% 증여 시: 자식 단독 명의이므로 부모 동의 없이 언제든 매도 가능.지분 증여(예: 부모 1.. 2025. 12. 30.
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