토허제, 오히려 입성 기회이기도 하다! (강남3구 및 용산)

정부가 3·19대책을 통해 강남3구와 용산구 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하면서, 해당 지역에서의 부동산 거래 환경이 크게 바뀌었습니다. 토지거래허가제가 적용되면 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 경우 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아니라면 사실상 거래가 불가능해집니다. 특히 허가 후 2년 이상 실거주해야 한다는 조건이 붙는 만큼, 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’는 사실상 불가능해집니다.

 

이처럼 거래 절차가 까다로워지고 실거주 요건까지 강화되면서, 매수 수요는 급격히 줄어들 수밖에 없습니다. 그리고 이는 단기적으로 해당 지역의 아파트 가격에 하방 압력을 줄 가능성이 큽니다. (물론 장기적으로는 토허제가 풀리는 순간 가격은 제자리 찾아갑니다)

 

 

수요가 줄면, 매도자는 더 급해진다

수요가 줄어든다는 것은 곧 매물이 잘 팔리지 않는다는 의미입니다. 그런데 부동산 시장에는 언제나 꼭 팔아야만 하는 매도자들이 존재합니다. 이사, 자금 사정, 세금 문제 등 다양한 이유로 시기를 늦출 수 없는 경우죠. 하지만 수요가 줄어든 상황에서는 협상력이 매도자보다는 매수자에게 넘어갑니다.

 

이런 시기에는 호가가 아닌 실제 거래가가 중요해집니다. 실수요자인 매수자가 잘만 접근한다면, 시세보다 저렴하게 주택을 매입할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다. 특히 토지거래허가제 때문에 투자 수요가 빠진 상황에서는 실거주를 목적으로 한 매수자의 존재감이 더욱 커집니다.

 

강남3구나 용산구 내에서도 메인 단지가 아닌 중하위권 단지에서는 급매가 나올 가능성이 더 큽니다. 그동안 고점에 진입한 투자자나 자금 사정이 여의치 않은 집주인들이 실거래가 기준보다도 낮은 가격에 내놓는 사례가 나올 수 있으며, 이러한 매물은 실거주자에게는 오히려 기회의 매물일 수 있습니다.

 

 

서초구

- 양재동 양재우성, 우면동 우면한라/대림/네이처힐시리즈, 내곡동 포레스타시리즈 아파트

서초구

 

 

강남구

- 일원동 푸른마을/까치마을/수서삼성, 수서동 신동아/수서삼익/수서동익 아파트 

강남구

 

 

송파구

- 송파동 삼성래미안/래미안송파파인탑, 가락동 가락우성/가락금호/동부센트레빌/가락쌍용/가락극동/가락프라자, 오금동 오금현대/오금대림, 문정동 문정삼성, 장지동 파인타운시리즈/꿈에그린위례 등

송파구

 

 

용산구

- 도원삼성, 한강타운, 효창파크푸르지오, 용산KCC, 용산롯데캐슬센터포레, 신계이편한 등

용산구

 

 

이런 단지들은 대장아파트들보다는 상대적으로 덜 주목받지만, 입지와 기본적인 상품성이 탄탄한 경우가 많아 실거주자 입장에서 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

 

 

실거주자에게는 ‘입성’의 기회

강남3구나 용산구는 여전히 많은 사람들이 꿈꾸는 주거지입니다. 하지만 그동안 높은 가격과 투자 수요로 인해 실거주자들이 진입하기 어려웠던 것도 사실입니다. 그런데 이번 규제를 통해 투자 수요가 차단되고 매물이 쌓이게 된다면, 실거주자에게는 오히려 ‘입성’할 수 있는 기회가 열릴 수 있습니다.

 

물론 허가 절차가 번거롭고, 계약 후 바로 입주해야 하는 제약이 있지만, 이를 감수할 수 있는 실거주 목적의 수요자라면 평소보다 더 합리적인 가격에 집을 살 수 있습니다. 특히 자녀 교육이나 직주근접을 위해 해당 지역을 고려하던 사람들에게는 이번 규제가 오히려 ‘틈새시장’이 될 수 있습니다.

 

 

신중하지만 적극적으로 접근해야

토지거래허가제는 분명히 거래를 어렵게 만들고, 시장을 얼어붙게 할 수 있습니다. 하지만 이러한 제도는 단기적인 가격 조정을 유도할 뿐, 장기적으로 해당 지역의 가치가 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 중장기적으로 실거주 목적이 명확한 수요자라면 지금이 오히려 좋은 타이밍일 수 있습니다.

 

다만, 허가 조건을 정확히 이해하고, 자금 계획과 거주 계획을 면밀히 세운 뒤 접근해야 하며, 너무 단기적인 시세 차익만을 기대하고 접근하는 것은 금물입니다. 시장이 위축된 시기에 나타나는 ‘실거래 기회’를 잘 포착하는 안목이 필요한 시점입니다.

 

규제는 언제나 시장에 변화를 불러옵니다. 그리고 그 변화 속에는 위기도 있지만, 기회도 함께 존재합니다. 토지거래허가제가 오히려 실거주자들에게는 새로운 문을 열어줄 수 있다는 점, 다시 한번 생각해 볼 만합니다.