국세청은 비과세라는데, 대법원은 과세?

부동산 세금, 특히 일시적 2주택 비과세 특례는 실수요자나 갈아타기를 고민하는 분들에게 굉장히 중요한 주제입니다. 그런데 최근 한 가지 사례를 두고 국세청과 대법원이 정반대의 해석을 내린 것이 있어 세무업계와 실수요자들 사이에서 혼란이 커지고 있습니다.

2025년 4월 국세청 상담사례에서는 ‘3주택이었던 경우에도 비과세 적용 가능하다’는 유연한 해석이 제시된 반면, 2025년 2월 대법원 판결은 ‘3주택이 되면 비과세 특례는 적용 불가’라는 명확한 결론을 내렸습니다. 두 판단이 왜 달랐는지, 그리고 우리는 어떤 기준을 따라야 할지 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 국세청 상담사례: 3주택→2주택, 비과세 가능하다는 입장

 

3주택에서 한 채 팔고 일시적 2주택 비과세 받을 수 있을까?

 

2025년 4월 4일 국세청 상담사례에서는 다음과 같은 사례에 대해 비과세 특례 적용이 가능하다는 의견을 제시했습니다.

 

“1세대가 기존에 2주택을 소유하고 있는 상태에서 신규 주택을 추가로 취득(총 3주택)한 후, 기존 주택 중 1채를 양도하여 다시 2주택이 되고, 이후 일정 요건을 충족해 추가 1채를 양도한 경우에도 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호에 따른 비과세 특례를 적용할 수 있다”

 

이는 실수요자의 갈아타기 상황을 폭넓게 인정하려는 실무적이고 납세자 친화적인 해석으로, 일부 현장에서는 매우 긍정적으로 받아들여졌습니다.

 

 

2. 대법원 판례: 조세법은 원칙대로, “3주택이면 안 된다”

반면, 2025년 2월 대법원은 아래와 같은 판결(2024두55426)을 통해 정반대의 판단을 내렸습니다.

 

“구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 ‘1주택 → 2주택’ 순서에만 적용된다.

이미 2주택을 보유한 1세대가 신규 주택을 취득해 3주택이 되었다면, 이 규정을 적용할 수 없다.”

 

즉, 조세법은 반드시 문언 그대로 해석해야 하며, 유추적용이나 확장해석은 허용되지 않는다는 점을 강조한 것입니다. 결국 이 사건에서는 비과세를 인정받지 못하고 양도소득세를 내야 했습니다.

 

 

3. 법적 효력은? ‘상담사례’보다 ‘판례’가 훨씬 우위

두 판단이 다를 때 어떤 기준을 따르는 게 맞을까요? 아래 표를 보면 명확합니다.

항목	국세청 상담사례	대법원 판례
주체	국세청(행정부)	대법원(사법부)
법적 구속력	❌ 없음 (참고용)	✅ 있음 (강력한 구속력)
분쟁 발생 시	논거로는 제출 가능하지만 판례가 우선	판례 기준으로 최종 판단됨
변경 가능성	상황 따라 변경될 수 있음	사실상 가장 신뢰할 수 있는 기준

결론적으로, 상담사례는 세무서 직원의 의견일 뿐이며, 법적으로 강제력이 없습니다. 반면 판례는 최종 법적 판단으로써 구속력이 있으므로 실무 기준이 됩니다.

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상담사례만 믿고 절세 설계하면 안 됩니다

국세청 상담사례는 납세자의 질문에 실무적으로 대응하는 일종의 ‘가이드’일 뿐이며, 법적 분쟁에서 효력을 가지지 않습니다. 따라서 아무리 유리한 상담사례가 있다고 하더라도, 판례가 존재한다면 반드시 그에 따라야 안전합니다.

 

이번 사례처럼 2주택 상태에서 새 집을 사서 3주택이 된 경우,
→ 아무리 상담사례가 긍정적이어도,
→ 결국 대법원 판례대로 과세될 가능성이 매우 높습니다.

 

양도세 비과세 특례는 무조건 ‘1주택 → 2주택’ 순서일 때만 적용된다는 것을 명심하고, 주택 갈아타기나 증여 설계 시엔 반드시 전문가와의 상담을 통해 계획을 세우시길 권합니다.