토지거래허가제, 아파트 규제의 역효과는? (역효과 속 기회 발견)

2025년 3월 19일, 정부는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 이로 인해 해당 지역에서 아파트를 매매하려면 실거주 목적을 증명하고 관할 구청의 허가를 받아야 한다. 이번 조치는 부동산 시장 과열을 막고 투기를 억제하려는 의도지만, 부작용에 대한 우려도 크다. 특히 아파트가 아닌 빌라(연립·다세대주택)와 단독주택은 규제 대상에서 제외되었기 때문에, ‘풍선효과’가 나타날 가능성이 크다.

이번 조치가 가져올 시장 변화와 예상되는 문제점을 자세히 살펴보자.

강남3구 및 용산, 토지거래허가제 지정

1. 토지거래허가제의 핵심 내용

토지거래허가제는 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 허가를 받도록 하는 제도다. 이번 정책은 기존의 토지 면적 기준과 달리, 강남·서초·송파·용산의 모든 아파트를 거래 허가 대상으로 지정했다는 점에서 차별점이 있다.

 

- 실거주 목적이 아닌 아파트 매입은 사실상 차단됨.

- 주택을 팔거나 사려면 행정 절차가 필요해 거래 속도가 느려짐.

- 투기 수요를 억제하는 효과는 기대되지만, 시장 위축 가능성이 있음.

 

그러나 일반 주택(단독·다가구)과 빌라는 규제 대상에서 제외되었기에, 투자 수요가 다른 주거 형태로 이동하는 풍선효과가 발생할 가능성이 크다.

 

2. ‘풍선효과’, 빌라와 단독주택 가격 상승 가능성

과거 사례를 보면, 특정 지역이나 주거 형태를 규제하면 투자 수요는 대체 가능한 시장으로 이동하는 경향이 있다. 이번에도 마찬가지로, 아파트를 살 수 없으면 빌라나 단독주택을 찾는 사람들이 늘어날 것으로 보인다.

 

- 투자자들의 관심이 신축 빌라로 이동: 강남·서초·송파·용산 내 신축 빌라는 규제를 받지 않기 때문에 매매가 늘어날 가능성이 높다.

- 고급 단독주택 시장 활성화: 특히 한남동, 이태원, 성북동 같은 지역의 고급 주택이 대체 투자처로 부상할 가능성이 크다.

- 실거주자들의 선택 변화: 아파트를 사려던 실수요자들도 거래 허가 절차가 까다롭다는 이유로 빌라나 단독주택으로 눈을 돌릴 수 있다.

 

이러한 흐름이 실제로 나타난다면, 규제 대상에서 제외된 빌라와 단독주택의 가격이 상승할 가능성이 높다.

 

3. 매물 잠김과 전세 시장 불안정 가능성

아파트 거래가 까다로워지면서 나타날 또 다른 부작용은 ‘매물 잠김’ 현상이다. 매도자들은 허가 절차가 복잡해지자 거래를 포기하고, 가격 상승을 기대하며 매물을 거둘 가능성이 있다. 이는 시장에 공급이 줄어드는 효과를 낳아 가격이 하락하기보다는 오히려 상승하는 결과를 초래할 수도 있다.

또한, 매매가 어려워지면 전세 시장이 불안정해질 가능성도 크다.

- 아파트 매입이 어려워지면 전세를 찾는 사람이 많아져 전세 가격이 상승할 수 있다.

- 반면, 집주인들은 매매 대신 전세를 유지하려 할 가능성이 높아 전세 매물은 늘어날 수도 있다.

- 전세 공급과 수요 간의 균형이 깨지면, 강남권 전세 시장이 불안해질 수 있다.

 

결국, 토지거래허가제가 시장 안정화보다는 새로운 불균형을 초래할 가능성이 있다.

 

규제가 시장에 미치는 장단점을 면밀히 검토해야

이번 강남·서초·송파·용산 아파트 규제는 부동산 투기를 억제하려는 정책이지만, 빌라와 단독주택으로 투자 수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 가능성이 크다. 또한, 매물 잠김과 전세 시장 불안정 같은 부작용이 발생할 수도 있다.

정부가 단기적인 시장 안정만을 목표로 하기보다, 장기적인 균형을 고려한 유연한 규제 조정이 필요하다. 아파트만을 타겟으로 한 이번 조치가 예상보다 더 큰 시장 왜곡을 초래할지, 앞으로의 시장 흐름을 주의 깊게 지켜봐야 할 것이다.